外墙漏水到底归物业维修吗？

在日常生活中，房屋外墙漏水是一个让许多业主头疼的问题，当遇到外墙漏水情况时，业主们往往会产生这样的疑问：外墙漏水归物业维修吗？下面我们就来详细探讨一下这个问题。

从建筑物的产权归属和管理责任来看，外墙属于建筑物的公共部分，依据相关法律法规和物业管理的常规规定，物业对小区内的公共区域和公共设施负有管理和维护的责任，从原则上来说，外墙漏水是在物业的维修范围内的。

不过，实际情况要复杂得多，要看物业合同的具体约定，不同的小区，业主与物业公司签订的物业服务合同内容会有所不同，有些合同中会明确规定外墙维修的具体事项和责任划分，如果合同里清晰写明了物业对外墙漏水维修的义务和方式，那么物业就应当按照合同约定进行维修。

还要考虑漏水的原因和时间，如果外墙漏水是由于建筑质量问题，且房屋还在保修期内，那么责任通常在于开发商，物业有义务协助业主联系开发商进行维修，而不是直接承担维修责任，但如果超过了保修期，物业就需要动用公共维修基金来进行维修，公共维修基金是专门用于小区公共部位和设施设备维修、更新和改造的专项资金，当外墙漏水需要维修时，物业应按照规定的程序申请使用这笔资金。

在一些老旧小区，可能没有缴纳公共维修基金或者维修基金余额不足的情况，这种情况下，物业可能会面临资金难题，需要与业主协商解决维修费用的问题，比如通过业主分摊等方式来筹集资金进行维修。

当遇到外墙漏水问题时，业主可以先与物业进行沟通，了解其对维修责任的态度和处理方案，如果物业推诿责任，业主可以通过业主委员会来协调，或者向当地的房地产管理部门反映情况，维护自己的合法权益。

外墙漏水一般情况下是归物业维修的，但具体情况要根据物业合同、漏水原因、保修期等多方面因素来确定，业主和物业都应当清楚各自的权利和义务，共同解决好外墙漏水这一问题，维护小区的居住环境和业主的合法权益。